칩 파는 엔비디아가 오픈AI 20년 임대에 최대 1,050억 달러 보증을 섰습니다

젠슨 황 CEO는 같은 날 X에 「지능의 기반 시설을 확보하다」라는 글을 올려 이번 계약을 설명했습니다. AI 경제에서는 컴퓨트가 곧 매출이고, AI 팩토리에는 칩과 메모리, 네트워크에 더해 땅과 전력, 건물(셸)이 필요하다는 겁니다. 엔비디아는 이 셋을 묶어 LPS(land, power, shell)라고 부르고, 반도체 공급망을 확보해 온 방식 그대로 LPS도 직접 확보하겠다고 했습니다.

글은 누구를 위해 이 일을 하는지도 밝혔습니다. 대형 클라우드 사업자와 신용도 높은 대기업은 스스로 LPS를 확보할 재무 여력이 있지만, 프런티어 AI 연구소는 수요와 매출이 빠르게 늘어도 재무제표와 장기 신용이 그 속도를 따라가지 못한다는 설명입니다. 수십 년짜리 인프라 계약과 투자등급 금융을 스스로 끌어오기 어렵다는 것이고, 엔비디아는 이들의 성장을 막는 것이 알고리즘이나 고객 수요보다 컴퓨트라고 봤습니다. 글 끝에는 칩에서 시작해 시스템과 네트워크, CUDA, AI 팩토리로 넓혀 온 사업이 이제 그 공장이 설 기반 시설까지 왔다는 문장이 붙었습니다.

캠퍼스 하나를 네 주체가 나눠 맡습니다

4.25GW와 8GW는 냉각 설비 등을 뺀 서버 전력, 곧 IT 부하로 잰 용량입니다. 새 발전 설비 10GW가 AI 팩토리 8GW를 받치는 계산이고, 가동은 2028년부터 단계적으로 시작합니다. 재무 자문은 SB에너지 쪽에 골드만삭스와 JP모건, 엔비디아 쪽에 모건스탠리가 붙었습니다. 보도자료는 이 사업이 오하이오에 일자리 수만 개를 만든다고 적었고, SB에너지가 먼저 내놓은 지역 기금 4,000만 달러에 오픈AI가 4,000만 달러를 보태 기금은 8,000만 달러가 됐습니다.

부지에도 이력이 있습니다. PORTS-Pike는 우라늄을 농축하던 포츠머스 가스 확산 공장 터를 다시 산업단지로 바꾸는 사업입니다. 미국 에너지부에 따르면 이 부지는 한때 3,700에이커(약 15㎢)가 넘었고, 가스 확산 설비를 들였던 공정 건물 세 동(X-333, X-330, X-326)은 에너지부가 해체와 철거를 진행하고 있습니다. 소프트뱅크그룹과 SB에너지는 3월 20일 에너지부와 함께 이 부지의 통합 개발 계획을 발표했습니다.

엔비디아가 보증한 것은 GPU 가격인가

보증의 조건은 엔비디아가 같은 날 미국 증권거래위원회(SEC)에 낸 8-K 공시에 적혀 있습니다. 엔비디아가 SB에너지와 맺은 것은 임대인 SB에너지가 오픈AI와 맺는 임대차들에 걸린 잔존가치 보증입니다. 엔비디아가 떠안는 위험은 오픈AI가 임대료를 내지 못해 SB에너지의 임대 수입이 비는 경우이고, GPU 가격을 보장하는 조항은 공시에 없습니다.

젠슨 황의 글도 같은 범위를 적었습니다. 지원은 임대료와 전력비 지급의 정해진 일부, 그리고 특정한 잔존가치 약정으로 한정되고, 부지 전체 비용이나 임차인의 모든 의무를 떠안지는 않는다는 설명입니다. 오픈AI가 임대료를 내고 용량이 하나씩 가동될수록 엔비디아의 남은 노출이 줄어든다는 말도 붙였습니다.

종료 조건 가운데 하나가 오픈AI의 신용등급입니다. 오픈AI가 충분한 신용등급을 받으면 엔비디아의 보증은 끝납니다. 오픈AI가 스스로 신용을 쌓기 전까지 20년짜리 임대차에 엔비디아가 자기 신용을 빌려주는 장치로 볼 수 있습니다.

1,050억 달러의 크기

보증 한도는 지분 투자의 70배이고, 엔비디아의 최근 한 분기 매출보다 크며, 지난 회계연도 매출의 절반에 가깝습니다. 엔비디아는 PORTS-Pike에 들어갈 GPU가 한 세대에 약 150만 개, 엔비디아 매출로는 1,500억~2,000억 달러 규모가 될 수 있고, 20년 동안 여러 번 업그레이드할 수 있다고 봤습니다. 엔비디아 추산대로라면 한 세대에서 올릴 매출이 보증 한도를 넘습니다.

오픈AI 쪽 약정도 함께 공개됐습니다. 오픈AI가 이미 맺었거나 계획한 엔비디아 컴퓨트는 약 12GW이고, 엔비디아가 PORTS-Pike 나머지 용량까지 가져가면 약 16GW로 늘어납니다. 엔비디아는 이 규모를 2030년까지 약 6,000억 달러어치 컴퓨트로 계산했습니다.

1주일 전에 나온 5,000억 달러

엔비디아는 8월 10일 아폴로, 블랙록, 블랙스톤, 브룩필드, 골드만삭스, KKR과 AI 컴퓨트 금융 플랫폼을 만든다고 발표했습니다. 여섯 기관이 각자 독립된 플랫폼을 세워 시간을 두고 5,000억 달러가 넘는 제3자 자본을 AI 인프라에 끌어들이겠다는 구상입니다. 여섯 곳과 맺은 것은 양해각서이고, 보도자료는 최종 계약을 맺어야 협력이 확정된다고 적었습니다. 이 구상은 5,000억 달러 금융 플랫폼을 다룬 글에서 정리했습니다.

젠슨 황은 발표 날 X에 칩을 만들던 회사가 AI 팩토리 인프라라는 새 투자 자산을 만들었다고 썼습니다. 이튿날 블로그에서는 금융기관들이 고객과 수요, 가동률, 현금흐름, 잔존가치를 프로젝트마다 따로 심사하고, 엔비디아는 경우에 따라 한 프로젝트의 최대 25%까지 잔존가치를 지원할 수 있다고 밝혔습니다.

PORTS-Pike 계약은 이 발표 1주일 뒤에 나왔지만 부지 계획은 3월부터 있었습니다. 플랫폼 발표에서 엔비디아가 밝힌 지원 한도는 프로젝트의 최대 25%라는 비율이었고, PORTS-Pike에서는 임대차 보증의 한도를 1,050억 달러라는 금액으로 공시했습니다.

GPU는 몇 년을 버티나

20년 임대 동안 캠퍼스 안에는 여러 세대의 GPU가 거쳐 갑니다. 엔비디아는 이 점을 장점으로 내세웠습니다. 땅과 전력, 건물은 오래 쓰고 그 안의 컴퓨트만 세대마다 바꾸면, 새 세대가 들어올 때마다 더 많은 지능과 더 나은 경제성을 낼 수 있다는 겁니다.

오픈AI가 세대마다 거듭 업그레이드할 수 있는 AI 팩토리를 짓도록, 엔비디아 컴퓨트를 위한 오래가는 인프라를 확보하고 있습니다.— 젠슨 황, 엔비디아 CEO

엔비디아가 드는 근거는 옛 칩의 수명입니다. 8월 11일 블로그에서 엔비디아는 2020년에 내놓은 A100이 6년이 지난 지금도 학습과 추론에 상업적으로 쓰이고, 고객들이 여러 해짜리 약정을 이어 가면서 A100의 경제적 수명이 10년에 가까워지고 있다고 적었습니다. H100 1년 임대 가격이 2025년 10월 GPU 한 대 시간당 약 1.70달러에서 2026년 3월 약 2.35달러로 올랐다는 숫자도 붙였습니다. 젠슨 황은 코어위브가 A100을 2029년까지 쓰기로 약정했다는 비즈니스 인사이더 기사를 인용하며 A100이 2020년부터 2029년까지 현역이라고 썼습니다. CUDA가 엔비디아 컴퓨트를 여러 용도에 쓸 수 있게 하고, 그래서 다른 고객에게 옮겨 쓸 수 있고, 그 덕에 가동률과 수명이 늘어난다는 논리입니다.

반대편에는 2008년 서브프라임 사태를 예견한 투자자로 알려진 마이클 버리가 있습니다. 버리는 지난해 11월 10일 X에서, 엔비디아 칩이 2~3년 주기로 바뀌는데도 하이퍼스케일러들이 서버의 감가상각 기간을 늘렸다며 2026~2028년 감가상각이 1,760억 달러 적게 잡힐 것으로 추정했습니다. 2028년에는 오라클의 이익이 26.9%, 메타는 20.8% 부풀려진다는 계산도 붙였습니다.

버리가 첨부한 표는 각 사 공시를 모아, 메타와 알파벳, 마이크로소프트가 서버·네트워크 장비의 내용연수를 2020년 3년에서 2025년 5.5~6년으로 늘린 과정을 정리했습니다. 아마존은 2024년 6년으로 늘렸다가 2025년 5년으로 되돌렸습니다. 영란은행도 7월 7일 낸 금융안정보고서에서 AI 칩은 수명이 짧고 불확실해 자본을 끌어오기 어렵다고 적었습니다. 지금의 공급 부족과 옛 칩 수요는 더 긴 내용연수를 뒷받침하지만, 빠른 혁신과 효율 개선은 수명을 줄일 수 있어 증거가 엇갈린다는 판단입니다. GPU 감가상각이 매출의 절반을 넘는 네오클라우드의 손익은 a16z 차트를 정리한 글에 있습니다.

20년짜리 건물과 몇 년짜리 칩

영란은행 보고서에는 이번 계약과 같은 모양의 위험을 짚은 대목도 있습니다. 지금까지 AI 투자에 쓰인 부채는 만기 10년이 넘는 장기 채권이 많고, 대부분 서버와 칩보다 데이터센터 건물과 설비에 들어갔다는 겁니다. 그런데 최신 칩을 받지 못하는 프런티어 데이터센터는 빠르게 낡을 수 있고, 그러면 건물의 경제적 수명과 담보 가치, 부채를 갚을 현금흐름이 함께 줄어듭니다. 영란은행은 이 만기 불일치 위험을 대주와 차주, 임차인 가운데 누가 지게 될지는 부채 계약의 조건이 정한다고 적었습니다.

PORTS-Pike에서는 그 위험의 일부를 엔비디아가 계약으로 넘겨받았습니다. 20년 임대차의 대상은 건물과 전력이고, 오픈AI가 떠나면 엔비디아가 보장 최소가치와 회수액의 차이를 메웁니다. 엔비디아는 오픈AI가 이 부지를 쓰지 않게 되더라도 CUDA 위에서 도는 자사 컴퓨트는 쓰임새가 넓어 클라우드 사업자와 기업, 다른 AI 연구소 같은 적격 임차인에게 용량을 다시 넘길 수 있다고 설명했습니다. 엔비디아가 이 위험을 지는 근거도 칩의 수명과 다른 고객에게 옮겨 쓸 수 있는 성질입니다.

순환 금융이냐는 물음

젠슨 황의 글은 이 물음을 스스로 적고 "아닙니다. 오픈AI가 임대료를 낼 것입니다"라고 답했습니다. 영란은행은 순환 금융을 기술 회사가 AI 회사에 투자하고 그 AI 회사가 다시 그 기술 회사의 제품을 사는 구조로 설명하며, 이런 자기 강화형 자본 순환이 AI 회사의 매출 전망에 섞여 있을 수 있다고 경고했습니다.

이번 계약에 얽힌 돈의 길을 적어 보면 이렇습니다. SB에너지의 기존 투자자는 소프트뱅크그룹과 오픈AI이고, 엔비디아가 15억 달러를 보태 투자자 명단에 들어갑니다. 소프트뱅크그룹은 오픈AI에 투자한 회사이기도 합니다. SB에너지는 오픈AI에 데이터센터를 빌려주고, 오픈AI는 그 안에 엔비디아 플랫폼을 들이며, 엔비디아는 오픈AI의 임대료를 보증하고, 엔비디아가 보증에 따라 돈을 내면 오픈AI가 갚습니다.

지급 사유와 상환 조항을 함께 읽으면 걸리는 점이 하나 있습니다. 엔비디아가 돈을 내는 경우는 오픈AI가 파산했거나 임대료를 못 낸 때이고, 바로 그때 오픈AI가 엔비디아에 돈을 갚을 수 있을지는 계약서만으로 알 수 없습니다. 엔비디아는 이 보증을 8-K의 2.03항으로 공시했는데, 직접 금융 채무나 부외 약정(재무상태표에 부채로 잡히지 않는 약정)이 생겼을 때 쓰는 항목입니다.

영란은행은 6주 전 보고서에서 AI 관련 기업의 신용시장 이용이 공개시장과 사모 신용, 레버리지·구조화 금융에서 빠르게 늘고 있고, 이런 투자 속도는 역사적으로 전례가 없다고 적었습니다. 지난해 12월 보고서를 낼 때 블룸버그 컨센서스로 6,000억 달러가 안 되던 하이퍼스케일러의 2028년 설비투자 전망이 이번에는 1조 달러를 넘었습니다. 다섯 하이퍼스케일러는 지난해 말 미국 투자등급 회사채 잔액의 3%를 차지했는데, 올해 5월 초까지 발행액에서는 15% 넘게 차지했습니다.

보고서는 모건스탠리 추정을 들어 2026~2028년 데이터센터에 필요한 외부 자금의 절반 이상을 부채로 조달할 수 있다고 적었습니다. 올해 미국 하이일드 채권 발행(차환 제외)의 41%를 AI 기업이 차지했고, AI 투자 자금 가운데 사모 신용 비중이 2024년 9%에서 2025년 34%로 늘었다는 OECD 추정도 실었습니다. 부외 금융 구조가 늘면서 위험이 어디에 최종적으로 쌓이는지 가려내기 어려워지고, 이런 부채가 얼마나 위험한지는 채권자의 권리를 받치는 임대차와 보증이 얼마나 튼튼한지가 정한다는 진단입니다.

2028년 이후에 나올 숫자

보증은 데이터센터가 준공 요건을 채우는 2028년부터 2030년 사이에 단계적으로 효력이 생깁니다. 보장 최소가치를 어떻게 정했는지는 아직 공개되지 않았고, 엔비디아는 계약서 양식을 7월 26일 마감 분기의 10-Q에 첨부하겠다고 적었습니다. 엔비디아가 나머지 3.75GW까지 보증을 넓힐지, 오픈AI가 보증이 끝나는 신용등급에 언제 닿을지도 이후 공시로 확인할 수 있습니다.

엔비디아는 이런 보증을 얼마나 더 설지에 대해서도 범위를 밝혔습니다. 대부분의 고객은 지금처럼 스스로 LPS를 확보할 것이고, 엔비디아는 여러 세대의 컴퓨트를 받칠 수요가 분명한 뛰어난 부지만 골라 전략적으로 확보하겠다는 설명입니다. 5,000억 달러 플랫폼과 PORTS-Pike 보증이 1주일 사이에 나온 만큼, 다음 부지가 어디일지는 엔비디아의 다음 공시에서 드러납니다.

이 계약은 전력에서 출발했습니다. SB에너지가 새 발전 설비 10GW와 송전망 투자 42억 달러를 먼저 약속했고, 그 위에 엔비디아의 보증과 오픈AI의 임대가 얹혔습니다. 빅테크가 원전 출력을 20년 단위로 사들이며 전기를 먼저 확보하는 흐름과 한국에서는 그 전기를 국가 심사로 나누는 사정은 전기를 국가가 나누는 한국을 다룬 글에서 다뤘습니다. 1,050억 달러 가운데 실제로 얼마가 쓰일지는 2028년 첫 임대가 시작된 뒤 오픈AI가 쌓아 갈 임대료 납부 기록이 정합니다.

읽어 주셔서 고맙습니다.

초이 드림